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地产信托或迎大洗牌房产动态世纪金融

    发布日期:2019-2-17    来源: 五金工具网   编辑:笔名
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地产信托或迎大洗牌

时间:2014-1-16 15:26:41   中融信托的李帅(化名)这陇南哪家医院治癫痫权威几天非常忙,因为这几天,他负责的一个信托项目正在对外发行。2年期,对外宣传的年化收益率11.7%,不过投资门槛也不低,起购门槛为300万元。

就在李帅忙于筹资的同时,2014年初始,房地产信托行业再次引起人们关注的,却是上海高远置业一单8.5亿元的信托项目或无法兑付的传闻。

虽然该项目信托发行方对外肯定地表示,将严格履行合同进行兑付。但是对于普通投资者来说,动辄上百万元的投资额,一旦出现风险,或许只能面临无法兑付的现实。

在一遍一遍地给潜在投资者解释公司完善的风控体系之后,李帅感觉嘴巴都说干了。“很多人手上有闲钱,但是大多数人都不懂,所以解释起来就比较费劲。”

而事实上,关于房地产信托面临集中兑付风险的传闻已经开始在业内出现。经过多年的疯狂式发展,2012、2013年已经迎来房地产信托兑付的高峰。据不完全统计,2013年一年到期兑付的房地产信托金额就高达2800多亿元。这已经远远超出了整个地产信托业所能承受的范畴。从2012年初至今,已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险,占全部暴露风险的信托项目的逾七成。

对于投资者来说,收益的稳定与安全性就显得极为重要。而对于房地产信托发行方而言,疯狂膨胀之后,在房地产调控政策频出的当下,如何控制风险成为首要解决的问题。

德信资本董事长陈义枫在接受时代周报记者采访时表示,德信资本项目更多地会从省会城市入手,而且尽量选择区域龙头企业进行合作,从而规避地产信托的风险。但是他认为危中有机,地产金融行业会迅速的两极分化,部分有品牌有能力的基金管理人会迅速崛起。

15款地产信托暴露兑付风险

随着前两年飞速发展的房地产项目的陆续到期,房地产信托在2013年迎来了大规模兑付。2013年是房地产信托的集中兑付期,引发市场对于房地产信托兑付风险的关注,相关风险时有暴露。

Wind数据显示,自2002年12月25日外贸信托发行第一款房地产信托以来,68家信托公司共发行2531款房地产信托产品。而疯狂爆发之后,从2012年开始,房地产信托到期规模迅速增加,进入兑付密集期,兑付问题就成为了各家信托机构必须面临的难题。

数据显示,2011年、2012年、2013年集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。另据中金公司统计,2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元,本息合计总还款额约为3100亿元。

目前,虽然信托公司对产品有刚性兑付的“潜规则”,但近几年信托大发展,尤其是房地产信托,管理的资产规模已超出信托能够刚性兑付的能力。全行业2356亿元权益承载了4.9万亿的融资类信托,兜底或已力不从心。

根据某第三方研究机构的数据统计,从2012年初至今,已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险,占全部暴露风险的信托项目的逾七成,其中有不到半数的房地产信托通过公开诉讼的司法途径争取权益,且大多数发生在刚过去的2013年。

大部分地产信托投资项目均是由于融资方受到前期限购、限价和限贷等调控措施影响,项目租售严重低于预期造成回款困难;同时在调控环境下,银行借贷、资本市场融资等筹资渠道都会受阻。各种因素叠加导致融资方违约风险,从而信托出现兑付风险。

风险控制成首要问题

“对于房地产信托行业而言,风险控制一直都是首要要求,尤其是像近两年的集中兑付期到来。”新华信托营销管理中心某负责人表示,信托机构必须具备经受某个或者几个项目风险资金冲击的实力,否则很难长久地生存。

而对于可能出现的风险,以及对三线、四线城市房价不确定性的担忧,很多信托公司开始在2013年刻意规避三四线城市的地产项目。德信资本就表示更多地选择一二线城市的龙头企业进行合作。

不过对于目前各家信托机构所提到的风控体系,有业内人士表示并不是很可靠。“资产抵押或者控股股东连带担保的方式,看似很安全,但也不能排除控制人出现利用同一固定资产多次担保的情况。”南宁专业治癫痫克尔瑞研究中心总监薛建雄表示,如果地产企业通过同一幅地块进行了多次抵押,那么出现兑付难题之后,即使进入拍卖流程,首先满足的也是银行等机构的兑付诉求,“对于普通投资者和小型投资机构而言,那就要面临资产损失了。”

“关键要看融资对手,如果是大型房企,安全性就比较高,但如果是二、三线的中小房企,兑付风险就比较大。”有业内人士表示。有统计数据显示,在2010-2011年,房地产信托的主要交易对象都是一、二级的开发资质。其中一级资质约占35%,二级资质23%,三级资质占7.46%,没有准确资质信息的占24.81%,另外保障房是9.7%。

一般来说,资质较高(如一、二级)的大型开发商融资能力也较强,出现现金流风险的可能性较小,而小型开发商或者单体项目的风险较大。

地产基金门槛慢慢抬高

有分析认为,就整个行业来说,在经历过一段“野蛮生长”后,面临着整顿和转型的外界压力。面对未来“发新品兑旧账”的路径被卡的形势下,那些实力不济的中小房地产信托公司刚性兑付很难坚守。

据不完全统计,2013年房地产基金整体退出回报率有所回落,略逊色于2012年的退出回报率。而回报率回落的一个重要原因是,股权类退出案例减少,因此高收益退出回报案例减少,而大多数债权型房地产基金的收益率介于10%-15%之间。

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从整体来看,2013年,行业格局出现进一步分化的迹象,最为明显的变化在于从住宅主题向综合体概念发展,从债权形式向股债结合和股权投资方式发展,涌现出一批口碑不俗的机构如高和资本、鼎信长城等。但总体上,无论是行业整体还是单个管理机构,管理资金量和投资管理能力都较为薄弱,缺乏成熟的机构和成熟的市场。

陈义枫在接受时代周报记者采访时曾表示,房地产基金行业最近两年发展非常迅速,各类机构如雨后春笋般出现,但不可避免的泥沙俱下,良莠不齐,过去一年也爆出了不少有限合伙类产品的兑付危机。因此在他看来,2014年会有更多的负面新闻出现,行业不可避免地会有较大规模的洗牌。

不过陈义枫同时也表示,危中有机,行业会迅速两极分化,部分有品牌有能力的基金管理人会迅速崛起,地产金融行业的洗牌和格局确立会比想象中快。目前,国内也已经出现了一批有品牌知名度的管理人,行业格局开始慢慢癫痫对女性的伤害很大治疗女性癫痫要采取什么方法划分,门槛也慢慢提高了,“我认为以后回头来看,今年应该是房地产基金的‘品牌年’。”



 
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